Tesis
sobre los avalúos, los catastros y las tarifas de impuesto predial
en Medellín y en Colombia y su relación con la especulación
inmobiliaria y de suelos, la
disminución del derecho fundamental a la vivienda y con los
estatutos tributarios
elitistas y segregacionistas
AIH Colombia. Medellín, Mayo 20 de 2023.
observatoriodeltrabajo@gmail.com
1).
La responsabilidad del incremento de las tarifas del impuesto predial
también le cabe en gran medida a los Concejos Municipales y a las
Alcaldías, al establecer rangos de avalúo engañosos y milajes
inequitativos en sus estatutos tributarios, encaminados a obtener la
máxima renta tributaria posible de sus habitantes, y al contratar
costosísimas formaciones y actualizaciones catastrales cuyos
resultados subjetivos se basan en la especulación inmobiliaria.
las funciones públicas. Los sectores populares de sitios
céntricos o de futuras “renovaciones urbanas”, son los más
sobresaltados por las inopinadas alzas de los importes prediales. Los
nuevos avalúos impuestos tienen en cuenta como base el valor
especulativo de la tierra y otros confusos procedimientos usados por
los mercaderes de las lonjas y no los modestos ingresos de los
propietarios de antiguas edificaciones, en su mayoría conformados
por pensionados, obreros, empleados y pequeños y medianos
comerciantes e industriales o por la pequeña propiedad rural y
campesina para la agricultura y la protección ambiental, en el caso
de las zonas rurales. Aquí no valen las estadísticas de la
inflación (IPC) ni del DANE ni el incremento del salario mínimo,
pues la propiedad en Colombia está ligada al encarecimiento
desbordado de los precios del suelo y al capital financiero y de los
insumos de la construcción, sectores económicos que son los
verdaderos usufructuarios del crecimiento abismal del avalúo en
términos comerciales.
3). El impuesto predial
está completamente atado a la especulación del precio de la tierra
y en muchos casos se convierte en un gravamen expropiatorio para
cientos de familias sin ingresos suficientes, ubicadas en zonas de
interés para los linces de las finanzas y los acaparadores del suelo
disponible. En la Ley 44 de 1990 se admite el mecanismo del
autoavalúo base para adquisición de un predio, lo que le permite a
los grandes propietarios de terrenos, no solamente decidir en
términos agiotistas el valor de la tierra acaparada, sino también
subirle un 25% más para que puedan ser adquiridas a precios inflados
por parte de los municipios.
4). Las “labores de
formación, actualización y conservación de los catastros,
tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y
económica de los inmuebles” (Artículo 3 de la Ley 14 de 1983)
pasó de las Secretarías de Planeación y Hacienda Municipales a
manos privadas, ya que son actividades contratadas y
subcontratadas en la actualidad con empresas particulares cada 5 años
o cuando les da la gana alcabalera de hacerlo, que no tienen presente
ni les interesan las condiciones socio-económicas de la población,
tal como está previsto en el Artículo 10 de la Ley 14 de 1983.
5). El caso especial de
los adjudicatarios de las urbanizaciones. De manera también
injusta, estas inmoderadas alzas en los componentes de la carga
predial afectan a los adjudicatarios de viviendas edificadas por las
compañías urbanizadoras y sufragadas por las corporaciones
financieras, pues la base gravable corresponde al precio real de
adquisición del inmueble, estando efectivamente actualizado. En
estos casos se grava una “deuda” que no han finalizado de pagar
sus adquirientes, porque sobre el valor escriturario es que se
establecen los denominados milajes, cuando lo cierto es que para sus
beneficiarios se trata de obligaciones hipotecarias en curso por las
cuales pagan al mes crecidas cuotas de amortización que consumen la
mayor parte de los ingresos del grupo familiar comprometido, quedando
muy poco para satisfacer el resto de obligaciones, entre ellas el
tributo de marras y unas sobrecargadas tarifas de servicios públicos
(que también debieran ser motivo de reclamo).
Este sector específico de
propietarios de casas y apartamentos de Interés Social y Prioritario
tienen derecho a que se les exonere durante 10 años del pago del
impuesto predial unificado y a que se les apliquen los milajes
mínimos, en virtud de la condición especial de que sus avalúos se
encuentran actualizados desde el momento mismo de la firma de la
hipoteca y la aceptación del plan de amortización por 10, 15 o 20
años, según el caso. En realidad son “dueños” apenas del 30%
del inmueble por el que tienen que desembolsar esquilmadoras cuotas
mensuales de amortización. Este tipo de dificultades que sufren
cientos de adjudicatarios todavía con crecidas obligaciones
hipotecarias por cubrir en varios años y de propietarios en firme,
debiera ser un objetivo central de trabajo en la búsqueda de
equidad, por parte del grueso de juntas administradoras de la
propiedad horizontal, de las acciones comunales y de la miríada de
ONGs dedicadas al “derecho a la vivienda”.
6). Los beneficios no
son tenidos en cuenta por los Concejos. Un asunto de mucha
importancia para la comunidad, consiste en que en las dos leyes
básicas que rigen el sistema tarifario del impuesto predial en
Colombia, la Ley 14 de 1983 y la Ley 44 de 1990, aún se mantienen
claros preceptos que autorizan a las administraciones municipales a
otorgar exenciones totales y parciales, así como tarifas especiales.
Si se aplicaran adecuadamente estas normas, la tarifa a tener en
cuenta por los Concejos Municipales para gravar la vivienda popular,
debiera ser el milaje mínimo del 4 por mil allí establecido (1),
pero este milaje fue incrementado a 5 por mil (2):
Sin embargo, hoy se le cobra a la vivienda popular en Medellín (VIP
hasta 90 smlmv y VIS entre 135 smlmv y 150 smlmv), uno muy superior,
con la desdicha de que si se pasa el avalúo de un rango a otro de la
tabla oficial, como está sucediendo con la inesperada actualización
que sufrieron en 2021 y 2022, entonces se triplica la carga
tributaria, cuando menos (3).
(1)
“A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural
destinada a la producción agropecuaria se les aplicarán las tarifas
mínimas que establezca el respectivo Concejo” (Artículo 17 de
la Ley 44 de 1990). Para efectos de esta ley, el Decreto 3446 de 1983
en sus artículos 49 y 50 aclaró lo que se entendía por vivienda
popular al señalar que eran los predios ubicados en los estratos
bajo-bajo, bajo y medio-bajo, es decir, uno, dos y tres, como
posteriormente se conocieron. Criterio que recogió la Ley 142 de
1994 sobre servicios públicos domiciliarios en su Artículo 102, aún
vigente, sobre estratificación socioeconómica.
(2)
Artículo 21. TARIFAS DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO. (Estatuto
Tributario de Medellín. Acuerdo 066 de 2017): “La tarifa del
Impuesto Predial Unificado oscilará entre el cinco (5) por mil y el
dieciséis (16) por mil del respectivo avalúo. Las tarifas
aplicables para los terrenos urbanizables no urbanizados y a los
urbanizados no edificados, podrán ser superiores al límite del
dieciséis (16) por mil, sin que excedan del treinta y tres (33) por
mil.”
(3)
Entre $ 92.741.901 y $ 139.122.900 de avalúo están gravadas con
milajes del 8.2 y 8.5 y 8.7 (en su orden, estratos 1, 2 y 3). Entre
$139.112.901
y $ 208.669.400 están gravadas con milajes del 9.0, 9.3 y 9.4.
Inclusive, el artículo 38
de la Ley 14 de 1983, faculta a los municipios para conceder
exenciones totales o parciales hasta por un lapso de 10 años: “Los
municipios sólo podrán otorgar exenciones de impuestos municipales
por plazo limitado, que en ningún caso excederá de diez años, todo
de conformidad con los planes de desarrollo municipal”. Gracia que
bien puede extenderse a los adjudicatarios, a los poseedores y a los
propietarios de vivienda popular, y no dejarla para beneficio
exclusivo de grandes corporaciones privadas por razones políticas.
7). El Estatuto
Tributario es elitista, discriminatorio y en algunos casos,
expropiatorio y expulsador de moradores. Mientras a sectores
sociales vulnerables y de economía campesina y de los Distritos
Rurales Campesinos, se les aplican por punta y punta las tarifas más
altas, se le otorgan con largueza milajes menores y exenciones a
grandes comercios e industrias extranjeras, en abierta violación de
las leyes primigenias: “Incentivo en el impuesto de industria y
comercio e impuesto predial para nuevas empresas que operen bajo
declaratoria de zona franca” y “Exención del 100 % del impuesto
de industria y comercio en el 2022 y del 50 % en 2023 para las nuevas
empresas que se ubiquen en zona franca permanente multiusuario o
especial bajo jurisdicción del Municipio de Medellín. También
aplica para las empresas que se trasladen a dichas zonas, a partir de
la vigencia del Acuerdo que reglamenta estos beneficios.”
Igualmente, para los
inversionistas extranjeros: “Incentivo tributario para nuevos
establecimientos industriales, comerciales o de servicios que
registren inversión extranjera directa. Exención del 100 % del
impuesto de industria y comercio en el 2022 y del 50 % en 2023 para
las empresas constituidas a partir del 1 de enero de 2021 que
desarrollen actividades industriales, comerciales o de servicios y
aquellas que establezcan o trasladen su sede principal de operaciones
a la jurisdicción del municipio de Medellín, que generen nuevos
empleos y realicen inversión extranjera directa desde dos millones
de dólares (USD 2 000 000).” (Acuerdo de 2021 de 2023).
8). Vivienda para
vivir, no para fines lucrativos o hacer ganancias, será insostenible
en el 2024. La mayoría de propietarios, adjudicatarios y
poseedores requieren de su propiedad para vivir tranquilos con su
familia. no para pingues negocios, como sí lo hace una minoría de
mercaderes de predios. Las tarifas, además de tener que ser justas,
equitativas y progresivas, deberían estar en concordancia con el
derecho fundamental a una vivienda en condiciones dignas expresado en
el Artículo 51 de la Constitución Colombiana para que su disfrute
no se lesione con desafueros legales y administrativos como los que
se están presentando con las alzas desmesuradas en los avalúos y
en las tarifas del impuesto predial en la actualidad. Los avalúos de
los predios y las tarifas del impuesto predial deben desligarse del
precio usurero y especulativo del mercado inmobiliario.
9). Si las cargas
impositivas son tan exageradas y altas que se tornan impagables, caso
de las tarifas de impuesto predial y otros tributos asociados al
inmueble, estamos ante una vulneración del derecho a la vivienda
digna (Artículo 51 de la
Constitución Política y Observación General Nº 4 anexa en
1991 al Artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales (adoptado por la Asamblea General de las
Naciones Unidas del 16 de diciembre de 1966), especialmente los dos
relacionados con la seguridad jurídica y los gastos
soportables. Esta relación amerita y nos faculta para solicitar
la intervención del Relator
Especial ONU por el Derecho a la Vivienda, Balakrishnan Rajagopal.
Veamoslos:
Seguridad
jurídica de la tenencia. La tenencia adopta una variedad de
formas, como el alquiler (público y privado), la vivienda en
cooperativa, el arriendo, la ocupación por el propietario, la
vivienda de emergencia y los asentamientos informales, incluida la
ocupación de tierra o propiedad. Sea cual fuere el tipo de tenencia,
todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de
tenencia que les garantice una protección legal contra el desahucio,
el hostigamiento u otras amenazas. Por consiguiente, los Estados
Partes deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir
seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la
actualidad carezcan de esa protección consultando verdaderamente a
las personas y grupos afectados.
Gastos
soportables. Los gastos personales o del hogar que entraña la
vivienda deberían ser de un nivel que no impidiera ni comprometiera
el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas. Los
Estados Partes deberían adoptar medidas para garantizar que el
porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados
con los niveles de ingreso.
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